위반건축물 경매, 무엇을 조심해야 하나

위반건축물이란 무엇인가

위반건축물은 허가나 신고 절차를 제대로 거치지 않고 짓거나 고친 부분이 있는 건물을 말합니다. 대표적으로 베란다나 옥상을 무단으로 넓혀 증축한 경우, 근린생활시설을 사실상 주택처럼 쓰는 식으로 용도를 임의로 바꾼 경우, 허용된 규모를 넘겨 지은 경우 등이 있습니다. 이런 사실이 확인되면 건축물대장에 위반 내용이 함께 표기되고, 흔히 노란 딱지로 불립니다.

이행강제금이 반복될 수 있다

위반 상태를 해소하지 않으면 지자체는 시정을 명하고, 그래도 고쳐지지 않으면 이행강제금을 물릴 수 있습니다. 여기서 중요한 점은 한 번 내면 끝이 아니라, 위반 상태가 계속되는 동안 반복해서 부과될 수 있다는 것입니다. 다만 구체적인 금액과 부과 횟수, 산정 방식은 지자체와 시기, 건물의 종류·면적에 따라 크게 달라지므로 이 글에서 특정 숫자를 단정하지는 않겠습니다. 낙찰자에게 승계되는 부담인지도 미리 따져야 합니다.

대출이 막힐 수 있다

위반건축물은 금융기관이 담보로 잡기를 꺼리는 경우가 많습니다. 그래서 낙찰 뒤 예상했던 대출이 아예 나오지 않거나 한도가 크게 줄어들 수 있고, 이는 자금 계획을 통째로 흔들어 놓습니다. ‘싸게 받아 대출로 잔금을 메우겠다’는 그림을 그렸다면, 그 대출 자체가 어려울 수 있다는 점을 입찰 전에 확인해야 합니다.

원상복구와 양성화

위반 상태를 푸는 길은 크게 두 갈래입니다. 하나는 무단 증축한 부분을 뜯어내는 등 원상복구이고, 다른 하나는 요건을 갖춰 합법으로 인정받는 양성화입니다. 복구에는 만만치 않은 철거·공사 비용이 들 수 있고, 양성화는 애초에 가능한지부터 물건과 지역에 따라 크게 갈립니다. 어느 쪽도 ‘당연히 된다’고 전제해서는 안 되며, 가능성 자체를 먼저 확인해야 합니다.

어디서 확인하나

위반 사실은 여러 자료를 겹쳐 보아야 실체와 규모가 드러납니다. 최소한 다음은 살펴보시기 바랍니다.

• 건축물대장에서 위반건축물 표시와 위반 내용, 면적을 확인
• 매각물건명세서·현황조사서에 적힌 건물 상태와 특이사항을 확인
• 현장에서 서류상 면적·구조와 실제가 맞는지, 무단 증축의 규모를 확인

그래도 접근한다면

그럼에도 접근할 생각이라면, 예상되는 이행강제금과 복구·양성화 비용을 총매입비용에 미리 얹어 계산해야 합니다. 겉으로 싼 가격도 이런 숨은 비용을 더하면 결코 싸지 않을 수 있습니다. 아울러 나중에 어떻게 되팔거나 활용할지, 즉 출구 전략까지 그려 두어야 자금이 오래 묶이는 상황을 피할 수 있습니다.

초보자를 위한 결론

초보 단계에서는 위반건축물 물건을 무리해서 좇지 않는 편이 안전합니다. 불확실한 부분이 조금이라도 남는다면, 회피가 가장 손쉬운 위험 관리입니다. 그럼에도 마음이 간다면 관할 지자체에 이행강제금과 양성화 가능성을 직접 확인하고, 건축사와 법률 전문가의 조언을 받은 뒤에 움직이시기 바랍니다.