등기부등본 보는 법 — 표제부·갑구·을구

등기부등본이란

우리가 흔히 ‘등기부등본’이라 부르는 서류의 정식 명칭은 등기사항전부증명서입니다. 부동산이 걸어온 이력을 담은 이력서에 가깝습니다. 누가 소유했는지, 어떤 담보가 설정되었는지 같은 권리 관계가 시간 순서대로 기록되어 있죠. 문서는 표제부·갑구·을구 세 부분으로 나뉘며, 각 칸이 담는 정보가 다르므로 역할을 구분해서 읽는 것이 첫걸음입니다.

표제부 — 부동산의 표시

표제부는 부동산 자체가 무엇인지를 알려 줍니다. 소재지번, 지목, 면적, 건물의 구조와 층수 등 대상 물건의 ‘신원’에 해당하는 정보가 담기죠. 아파트처럼 여러 세대가 한 건물에 있는 집합건물은 1동 건물 전체의 표제부와 내가 사려는 호수(전유부분)의 표제부, 그리고 대지권 표시가 함께 나옵니다. 입찰하려는 호수와 면적이 서류와 일치하는지 여기서 먼저 확인합니다.

갑구 — 소유권에 관한 사항

갑구에는 소유권과 관련된 내용이 모입니다. 현재 소유자가 누구인지, 소유권이 어떻게 이전되어 왔는지가 기록되죠. 여기에 더해 소유권을 제한하거나 다투는 등기, 즉 압류·가압류·가처분·경매개시결정같은 항목도 갑구에서 볼 수 있습니다. 경매 물건이라면 대개 경매개시결정 등기가 이 칸에 나타나므로, 소유자와 그를 둘러싼 분쟁의 흔적을 갑구에서 살핍니다.

을구 — 소유권 이외의 권리

을구는 소유권을 뺀 나머지 권리를 담습니다. 근저당권·전세권·지상권·지역권·임차권등이 대표적이죠. 실무에서 가장 자주 마주치는 것은 대출에 따라붙는 근저당권입니다. 을구가 비어 있다면 그런 담보권이 없다는 뜻일 수 있지만, 오래된 사본에는 최근 변동이 빠져 있을 수 있으니 반드시 최신본으로 확인해야 합니다.

순위와 접수일자 읽기

각 등기에는 접수 연월일과 접수번호가 함께 붙습니다. 권리의 선후는 원칙적으로 이 접수 순서로 가립니다. 갑구와 을구에 흩어져 있는 권리라도 접수일자와 접수번호를 기준으로 전체 순위를 한 줄로 세워 비교할 수 있죠. 이렇게 정리한 순서가 이른바 말소기준권리를 판단하는 기초가 됩니다. 다만 개별 권리의 우열은 사안에 따라 달라질 수 있으므로, 날짜만 보고 결론을 단정하지는 마세요.

말소된 권리와 유효한 권리 구분하기

등기부는 과거 기록까지 남겨 두기 때문에, 지금은 효력이 없는 등기도 함께 보입니다. 이미 말소된 항목에는 밑줄(줄이 그어진 표시)이 그어져 있어 효력을 잃었음을 나타냅니다. 따라서 서류를 읽을 때는 줄이 그어지지 않은, 현재 유효한 권리만 골라 봐야 합니다.

• 줄이 그어진 항목 → 이미 말소되어 현재는 효력이 없는 등기
• 줄이 없는 항목 → 현재 살아 있는 권리로, 분석 대상

등기부만으로는 보이지 않는 권리

등기부는 강력한 자료지만 모든 권리를 보여 주지는 않습니다. 유치권, 법정지상권, 분묘기지권, 대항력 있는 임차인처럼 등기부에 드러나지 않는 권리도 있죠. 이런 부분은 서류만으로 판단하기 어려우므로, 매각물건명세서와 현황조사서를 함께 읽고 현장을 직접 확인하는 절차가 필요합니다.

발급·열람 방법 개요

등기사항전부증명서는 대법원 인터넷등기소에서 누구나 열람하거나 발급받을 수 있습니다. 단순히 내용만 확인하는 열람용과, 제출용으로 쓰는 발급용이 구분되어 있죠. 무엇보다 등기부는 시시각각 바뀔 수 있으므로, 입찰 직전에 최신 상태를 한 번 더 확인하는 습관이 중요합니다. 열람·발급에 드는 수수료는 변동될 수 있으니 이용 시점에 직접 확인하세요.