2026년 8월 전국 법원경매 낙찰 통계 리포트

1. 네 지표가 같은 방향으로 움직인 달

매각·유찰로 집계된 진행 건수는 7월 32,621건에서 8월 31,132건으로 1,489건(4.6%) 줄었습니다. 매각 건수는 7,523건에서 7,051건으로 472건(6.3%) 줄었습니다. 매각 건수의 감소율이 진행 건수의 감소율보다 커서 매각율은 23.06%에서 22.65%로 0.41%p 내렸습니다. 9월에는 진행이 더 큰 비율로 줄어 매각율이 올랐는데, 8월은 그 반대였습니다.

유효 매각 표본의 낙찰가율 중앙값은 60.70%에서 59.39%로 1.31%p, 평균은 60.2%에서 59.0%로 낮아졌습니다. 확인 가능한 매각대금 합계는 약 1조 9,307억 원에서 약 1조 7,708억 원으로 줄었습니다. 같은 유효 표본의 평균 감정가는 4억 3,498만 원에서 4억 4,369만 원으로 조금 올랐지만 평균 매각대금은 2억 5,821만 원에서 2억 5,182만 원으로 내렸습니다. 감정가가 큰 물건이 조금 더 섞였는데 낙찰가는 따라 오르지 않은 모습입니다.

다만 이 집계에는 입찰자 수, 같은 물건의 시세 변화, 8월 휴가철 같은 계절 요인이 들어 있지 않습니다. 네 지표가 같은 방향이라는 사실은 ‘전월보다 조용한 달이었다’까지만 말해 주며, 원인을 특정하려면 별도 확인이 필요합니다.

2. 용도별로는 ‘얼마나 줄었나’와 ‘얼마에 팔렸나’가 따로 움직였다

매각 건수가 가장 많이 줄어든 용도는 오피스텔입니다. 714건에서 528건으로 186건(26%) 줄었고 매각율도 4.8%p 내렸습니다. 그런데 낙찰가율 중앙값은 61.2%에서 61.0%로 거의 그대로였습니다. 팔린 건수는 크게 줄었지만 팔린 물건의 감정가 대비 가격은 유지된 셈입니다.

연립·다세대는 반대입니다. 매각 건수는 1,606건에서 1,619건으로 오히려 늘고 매각율도 올랐지만, 중앙값은 63.9%에서 61.6%로 네 용도 중 가장 크게 내렸습니다. 아파트는 매각 건수가 154건 줄고 중앙값도 1.1%p 내려 두 지표가 같은 방향이었습니다. 토지는 매각율이 거의 그대로인 채 중앙값만 1.1%p 내렸습니다.

따라서 ‘매각이 줄었다’를 ‘싸게 팔렸다’로, ‘매각이 늘었다’를 ‘비싸게 팔렸다’로 바꿔 읽으면 8월에는 두 번 다 틀립니다. 관심 물건의 비교 기준은 전국 중앙값이 아니라 같은 용도의 중앙값에서 출발해야 하고, 이 표 역시 동일 물건의 반복 거래를 추적한 가격지수는 아닙니다.

3. 전남 아파트는 크게 내렸는데 전남 전체는 소폭 올랐다

두 달 모두 유효 매각 표본이 30건 이상인 시·도×용도 그룹 가운데 중앙값 변화 폭이 가장 컸던 곳은 전남 아파트였습니다. 73.9%에서 61.5%로 12.4%p 내렸습니다. 비교 표본은 7월 68건, 8월 88건으로, 표본이 줄어서 생긴 흔들림이 아니라 더 많은 아파트가 더 낮은 비율로 팔린 결과입니다. 평균도 75.0%에서 67.3%로 내렸습니다.

그런데 전남 전체(모든 용도)의 낙찰가율 중앙값은 58.3%에서 58.7%로 오히려 0.4%p 올랐습니다. 8월 전남 매각 403건 중 아파트는 88건이고 나머지는 토지·상가 등이어서, 아파트의 큰 하락이 전체 수치에서는 보이지 않았습니다. 시·도 하나의 중앙값만 보면 그 안에서 가장 크게 움직인 용도를 놓치게 됩니다.

8월 전남 아파트의 낙찰가율 25~75백분위 범위는 58.3%~75.9%로, 7월 중앙값(73.9%)이 8월에는 상위 25% 근처에 해당합니다. 중앙값 61.5% 하나를 전남 아파트의 적정 입찰 비율로 쓰는 대신, 그 범위 안에 어떤 물건이 들어 있는지 사례로 확인했습니다.

같은 표에서 울산 아파트는 68.1%에서 74.3%로 6.2%p 올랐고(표본 43건 → 35건), 경기 연립·다세대는 61.9%에서 56.0%로 5.9%p 내렸습니다(624건 → 663건). 경기 연립·다세대는 표본이 큰 그룹이어서 2번 절의 연립·다세대 전국 중앙값 하락에 적지 않은 영향을 준 것으로 보입니다.

4. 전남 아파트 사례 3건: 낙찰가율 차이의 상당 부분은 최저가 단계 차이였다

다음 사례는 전남 아파트 유효 표본 88건을 낙찰가율 오름차순으로 정렬한 뒤 25%·50%·75% 위치(22·44·66번째)에서 선택했습니다. 낮거나 높은 가격만 골라 제시한 목록이 아니며, 지역 전체를 대표하거나 수익성을 입증하는 사례도 아닙니다.

1. 목포지원 2025타경51558 · 물건 1번

   집합건물 철근콘크리트구조 72.7487㎡. 감정가 203,000,000원, 매각대금 118,369,000원으로 낙찰가율은 58.3%였습니다.

   목포시 남교동 아파트로, 매각 당시 최저가는 감정가의 56%였습니다. 두 번 유찰된 뒤 세 번째 기일에 최저가보다 약 4% 높은 금액에 매각됐습니다. 수집 비고에는 관리실 출입구에 전기공급 중단 안내서가 부착돼 있고 전체 세대 전기료 약 1,135만 원이 미납된 것으로 기재돼 있습니다. 이 문구가 낙찰가에 얼마나 영향을 미쳤는지는 확인하지 않았습니다.

2. 순천지원 2026타경50177 · 물건 1번

   집합건물 철근콘크리트 벽식구조 49.95㎡. 감정가 59,000,000원, 매각대금 36,100,000원으로 낙찰가율은 61.2%였습니다.

   광양시 중동 아파트로, 매각 당시 최저가는 감정가의 56%였습니다. 역시 두 번 유찰된 뒤 최저가보다 약 9% 높은 금액에 매각됐습니다. 비고에는 미납관리비 566,720원(현황조사일 기준)이 기재돼 있습니다.

3. 순천지원 2025타경52126 · 물건 1번

   집합건물 철근콘크리트 벽식구조 59.79㎡. 감정가 70,000,000원, 매각대금 53,005,000원으로 낙찰가율은 75.7%였습니다.

   광양시 중동의 다른 아파트로, 매각 당시 최저가는 감정가의 70%였습니다. 최저가보다 약 8% 높은 금액에 매각됐고, 수집 비고는 공란입니다. 비고가 비어 있다는 이유만으로 권리·점유 문제가 없다고 판단할 수는 없습니다.

세 사례 모두 매각대금은 최저가의 104~109% 범위에 있었습니다. 낙찰가율이 58%와 76%로 벌어진 것은 입찰 경쟁의 차이라기보다 매각 당시 최저가가 감정가의 56%였는지 70%였는지의 차이가 컸습니다. 같은 지역·용도로 좁힌 뒤에도 ‘몇 번째 기일에 얼마의 최저가로 나왔는가’를 맞춰야 비교가 됩니다. 유찰 횟수와 최저가 단계가 다른 이유는 법원 원문으로 확인해야 하며, 이 데이터만으로 특정할 수는 없습니다.