HUG 대항력 포기 물건: 실제 사례로 읽는 확약서와 유찰 이력

1. 어떤 물건이 얼마에 매각됐나

고양지원 2025타경64386 물건 1번은 용도가 연립주택,다세대,빌라로 수집됐고, 내역은 집합건물 철근콘크리트구조 52.22㎡입니다. 2026년 9월 3일 결과가 매각으로 기록돼 있습니다. 여기서 매각 기록은 잔금 납부·배당·점유 이전까지 완료됐다는 확인은 아닙니다.

감정가

248,000,000원

최저가

121,520,000원

매각대금

135,000,000원

감정가 대비 낙찰가율

54.44%

매각대금은 최저가보다 13,480,000원 높습니다. 최저가 대비로는 11.09% 높은 금액입니다. 감정가를 분모로 한 낙찰가율 54.44%와는 다른 계산입니다. 감정 시점의 평가액과 현재 시세를 대조하지 않았으므로 ‘시세에서 45.56% 할인’으로 읽을 수 없습니다.

2. HUG 비고에서 세 가지 문구를 나눠 읽습니다

이 물건의 신청채권자는 수집 비고상 주택도시보증공사(HUG)입니다. 비고에는 2026년 5월 21일자 인수조건변경확약서가 제출됐다는 내용과 다음 문구가 함께 기재돼 있습니다.

신청채권자인 주택도시보증공사(양도 전 임차권자 이름 생략)가 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.'는 내용의 2026.05.21.자 인수조건변경확약서를 제출함.

위 인용은 확약서 원본이 아니라 수집된 비고입니다. 양도 전 임차권자의 개인 이름만 생략했습니다.

일반적인 법률 배경으로, 경매에 따른 임차권 소멸에는 보증금이 전부 변제되지 않은 대항력 있는 임차권의 예외가 있습니다. 그래서 대항력과 잔존 보증금 관련 조건을 따로 확인하는 것입니다. 주택임대차보호법 제3조의5와 생활법령정보의 배당요구·대항력 해설을 함께 참고하세요. 이 일반 원칙만으로 본건의 인수 여부를 확정하지는 않습니다.

3. 5회 유찰인데 최저가율은 49%였던 이력

같은 법원·사건번호·물건번호로 결과 기록과 사건 기록을 연결하면 다음 여섯 기일이 나옵니다. 감정가는 전 기일 248,000,000원으로 같습니다. 표의 유찰 횟수는 그 기일 입찰 전 사건 기록의 횟수이고, 결과 열은 해당 기일이 지난 뒤의 결과입니다.

3월부터 5월까지 최저가는 100% → 70% → 49%로 내려갔습니다. 그런데 6월 25일 기록에는 다시 100%가 나타나고, 이후 70% → 49%로 이어집니다. 9월 사건 기록의 유찰 횟수는 5회이며, 앞선 결과 기록에서도 유찰 다섯 건을 확인할 수 있습니다. 최저가율 49%만 보고 ‘유찰 2회’라고 역산하면 이 중간 이력을 놓칩니다.

HUG 확약서 문구는 수집된 결과 중 6월 25일 기일부터 보입니다. 문구 안의 문서 일자는 5월 21일이지만, 이를 실제 접수 시각이나 효력 발생 시점으로 확정할 수는 없습니다. 또 5월 이전 비고가 비어 있다는 사실만으로 당시 법원 원문에도 조건이 없었다고 단정할 수 없습니다.

최저가가 100%로 돌아간 시점과 확약서 문구가 보이기 시작한 시점이 겹치는 것은 관찰할 수 있습니다. 다만 변경 결정이나 공고 원문을 확보하지 않았으므로 확약서 때문에 최저가가 바뀌었다고 인과관계를 확정하지 않았습니다. 이런 경우 확인할 자료가 사건 진행 내역과 해당 기일 공고입니다.

확약서 문구가 기재된 6월과 7월에도 결과는 유찰입니다. 이 사례 자체가 대항력 포기 조건 하나로 즉시 매각되거나 특정 가격이 보장되는 것은 아니라는 점을 보여줍니다. 입찰자 수와 가격 결정 이유는 수집 자료에서 확인되지 않습니다.

4. 원문을 열면 어떤 순서로 확인할까

1. 사건과 물건번호를 맞춥니다. 고양지원 2025타경64386의 물건 1번인지, 문서의 대상 주소·호실·임차권등기가 같은 물건을 가리키는지 대조합니다. 이 글의 요약에는 개인 이름과 상세 주소를 싣지 않았습니다.
2. 해당 기일의 매각물건명세서와 확약서를 함께 읽습니다. 작성일·제출 주체·채권 승계 관계·대항력 포기의 범위·등기 말소 동의 조건을 확인합니다. 최신 문서가 이전 내용을 변경했는지도 살펴봅니다.
3. 임차권 외의 권리와 실제 점유를 확인합니다. 등기사항증명서·현황조사서에서 다른 권리자와 점유자를 대조합니다. HUG 문서 한 장으로 다른 권리나 인도 문제까지 정리됐다고 보지 않습니다.
4. 감정평가서·기일 공고로 금액 변경을 대조합니다. 감정 시점·평가 대상과 최저가 변경 내용을 확인합니다. 이 사례처럼 최저가 흐름이 중간에 바뀔 수 있으므로 횟수만으로 가격을 추정하지 않습니다.
5. 총지출과 후속 절차를 별도로 기록합니다. 매각대금 외 세금·등기·수리·점유 이전 비용과 필요한 절차를 구분합니다. 배당액·잔금 납부·등기 말소·인도 완료 여부는 각 자료로 확인해야 합니다.

법원 원자료는 대한민국 법원경매정보에서 법원·사건번호·물건번호를 대조해 찾으세요. 서류별 읽는 순서는 매각 서류 가이드, 권리 개념은 임차인 분석 가이드에서 이어볼 수 있습니다.