2026년 2월 전국 법원경매 낙찰 통계 리포트

1. 물량이 적은 달, 매각율은 오르고 중앙값은 내렸다

매각·유찰로 집계된 진행 건수는 1월 27,493건에서 2월 20,123건으로 7,370건(27%) 줄었습니다. 설 연휴(2월 17일 전후)로 매각기일이 적었던 달이고, 3월에는 다시 29,156건으로 돌아옵니다. 매각 건수는 6,640건에서 5,105건으로 23% 줄어 진행보다 덜 줄었고, 매각율은 24.15%에서 25.37%로 1.22%p 올랐습니다.

유효 매각 표본의 낙찰가율 중앙값은 63.0%에서 60.7%로 2.3%p, 평균은 61.7%에서 60.5%로 1.2%p 내렸습니다. 확인 가능한 매각대금 합계는 약 1조 8,561억 원에서 약 1조 4,187억 원으로 24% 줄었는데, 같은 유효 표본의 평균 감정가는 4억 5,967만 원에서 4억 7,275만 원으로 오히려 커졌고 평균 매각대금은 2억 8,063만 원에서 2억 7,885만 원으로 비슷했습니다. 감정가가 큰 물건이 더 섞였는데 낙찰가는 따라가지 않아 비율이 내린 모양입니다.

매각 표본이 5,105건으로 다른 달의 4분의 3 수준이라, 2월 수치는 흔들림이 큰 편입니다. 2월 토지 중앙값 44.4%가 3월에 39.1%로 돌아간 것처럼, 이 달의 용도·지역 값은 전후 달과 함께 봐야 합니다.

2. 토지는 올랐고 오피스텔은 내렸다, 아파트는 제자리

오피스텔은 매각이 445건에서 422건으로 조금 줄었는데 진행이 더 줄어 매각율은 21.5%에서 26.3%로 4.8%p 올랐습니다. 그런데 중앙값은 68.5%에서 64.3%로 4.2%p 내렸습니다. 더 높은 비율로 팔리면서 감정가 대비 가격은 낮아진 용도입니다.

토지는 반대입니다. 매각이 1,425건에서 1,098건으로 23% 줄었는데 중앙값은 40.2%에서 44.4%로 4.2%p 올랐습니다. 연립·다세대는 중앙값이 65.0%에서 61.9%로 3.1%p 내렸고, 아파트는 매각이 26% 줄었는데도 매각율 37.8%, 중앙값 82.0%로 두 지표 모두 1월과 거의 같았습니다.

물량이 크게 줄어든 달에 아파트 지표만 움직이지 않은 것은 눈여겨볼 만합니다. 아파트는 표본이 줄어도 비율 분포가 안정적인 편이고, 토지·오피스텔은 적은 표본에서 몇 건의 구성 변화로 중앙값이 4%p씩 움직였습니다. 이 표 역시 동일 물건의 반복 거래를 추적한 가격지수는 아닙니다.

3. 경기·인천 오피스텔 13~16%p 하락, 1월 상승분의 반납

두 달 모두 유효 매각 표본이 30건 이상인 시·도×용도 그룹 가운데 중앙값 변화 폭이 가장 컸던 곳은 경기 오피스텔이었습니다. 71.3%에서 55.5%로 15.9%p 내렸습니다. 표본은 1월 56건에서 2월 76건으로 늘었습니다. 그런데 1월에는 이 그룹이 12월 58.9%에서 71.3%로 12.4%p 올라 상승 1위였습니다. 두 달을 이어 보면 58.9% → 71.3% → 55.5%로, 1월에 올랐던 만큼 2월에 되돌아간 것입니다.

인천 오피스텔은 69.6%에서 56.2%로 13.4%p 내렸고 표본은 145건에서 85건으로 크게 줄었습니다. 서울 오피스텔은 1월에 8.4%p 내린 데 이어 2월 비교 표에는 오르지 않았으니, 수도권 세 지역의 오피스텔 중앙값이 두 달에 걸쳐 모두 내린 셈입니다. 2번 절의 오피스텔 전국 중앙값 하락(4.2%p)은 대부분 수도권에서 나왔습니다.

서울 상가·근린시설도 74.6%에서 64.7%로 9.9%p 내렸는데, 이 그룹 역시 1월에 9.3%p 올랐던 곳이어서 되돌림에 가깝습니다. 2월의 하락 그룹 세 곳이 모두 1월의 상승 그룹이라는 점은, 1월 값이 높았던 것인지 2월 값이 낮은 것인지 어느 한쪽으로 단정하기 어렵게 만듭니다. 2월 경기 오피스텔의 25~75백분위 범위 51.7%~72.6%가 1월 중앙값 71.3%를 상단에 포함한다는 점만 확인해 둡니다.

4. 경기 오피스텔 사례 3건: 같은 최저가율 49%에서 프리미엄 5~47%

다음 사례는 경기 오피스텔 유효 표본 76건을 낙찰가율 오름차순으로 정렬한 뒤 25%·50%·75% 위치(19·38·57번째)에서 선택했습니다. 낮거나 높은 가격만 골라 제시한 목록이 아니며, 지역 전체를 대표하거나 수익성을 입증하는 사례도 아닙니다. 세 건 모두 두 번 유찰돼 매각 당시 최저가가 감정가의 49%였습니다.

1. 의정부지방법원 2025타경71438 · 물건 1번

   집합건물 철근콘크리트구조 23.907㎡. 감정가 130,000,000원, 매각대금 67,160,000원으로 낙찰가율은 51.7%였습니다.

   의정부시 신곡동 4층 호실(24㎡)입니다. 최저가보다 약 5% 높은 금액에 팔려 낙찰가율 51.7%였습니다. 최저가 바로 위에서 낙찰된 사례로, 입찰 경쟁이 거의 없었던 모습입니다. 수집 비고는 공란입니다.

2. 평택지원 2024타경55687 · 물건 2번

   집합건물 철근콘크리트구조 21.16㎡. 감정가 159,000,000원, 매각대금 88,160,420원으로 낙찰가율은 55.5%였습니다.

   평택시 장당동 고덕아이파크 27층 호실(21㎡)입니다. 최저가보다 약 13% 높은 금액에 팔려 낙찰가율 55.5%였습니다. 경기 오피스텔 중앙값과 같은 위치의 사례입니다. 수집 비고는 공란입니다.

3. 부천지원 2025타경32404 · 물건 1번

   집합건물 철근콘크리트구조 27.46㎡. 감정가 150,000,000원, 매각대금 108,102,200원으로 낙찰가율은 72.1%였습니다.

   김포시 구래동 앨리츠골드오피스텔 4층 호실(27㎡)입니다. 최저가보다 약 47% 높은 금액에 팔려 낙찰가율 72.1%였습니다. 비고에는 토지에 별도등기가 있으나 이 물건에는 해당하지 않으며 신탁등기가 말소됐다고 기재돼 있습니다. 같은 출발선에서 가장 높이 올라간 사례입니다.

세 사례는 유찰 횟수도 최저가율도 같은데 최저가 대비 프리미엄이 5%, 13%, 47%로 벌어졌습니다. 8월 전남 아파트나 5월 부산 상가처럼 최저가 단계가 비율 차이를 설명하는 달과 달리, 2월 경기 오피스텔은 같은 단계 안에서 입찰 경쟁이 갈랐습니다. 오피스텔은 입지·층·면적에 따라 같은 지역 안에서도 수요 차이가 크다는 뜻이고, 지역 중앙값 55.5%를 개별 물건의 기준으로 쓰기에는 분포가 너무 넓습니다.