2026년 3월 전국 법원경매 낙찰 통계 리포트

1. 진행 45% 증가, 매각율과 중앙값은 2%p 하락

매각·유찰로 집계된 진행 건수는 2월 20,123건에서 3월 29,156건으로 9,033건(45%) 늘었습니다. 2월이 설 연휴로 기일이 적었던 달이라 3월의 증가는 평소 수준으로 돌아온 것에 가깝습니다. 매각 건수는 5,105건에서 6,820건으로 34% 늘어 진행보다 덜 늘었고, 그 결과 매각율은 25.37%에서 23.39%로 1.98%p 내렸습니다.

유효 매각 표본의 낙찰가율 중앙값은 60.7%에서 58.8%로 1.9%p, 평균은 60.5%에서 59.7%로 0.8%p 내렸습니다. 확인 가능한 매각대금 합계는 약 1조 4,187억 원에서 약 1조 8,725억 원으로 32% 늘었고, 같은 유효 표본의 평균 감정가는 4억 7,275만 원에서 4억 6,682만 원으로, 평균 매각대금은 2억 7,885만 원에서 2억 7,352만 원으로 소폭 내렸습니다.

물량이 크게 늘어난 달에 매각율이 내린 것은 신건과 유찰 1회차 물건이 함께 많이 나왔을 때 흔히 보이는 모습이지만, 이 집계에는 유찰 횟수별 구성이 들어 있지 않아 단정할 수는 없습니다. 매각 당시 최저가가 감정가의 70% 미만이던 비율이 2월 69.4%에서 3월 70.4%로 조금 오른 정도만 확인됩니다.

2. 매각이 많이 늘어난 용도일수록 중앙값이 내렸다

토지는 매각이 1,098건에서 1,422건으로 30% 늘었는데 중앙값은 44.4%에서 39.1%로 5.3%p 내렸습니다. 오피스텔도 매각이 422건에서 557건으로 32% 늘면서 중앙값이 64.3%에서 58.8%로 5.5%p 내렸고, 표에는 없지만 단독·다가구도 57.6%에서 52.7%로 4.9%p 내렸습니다.

아파트는 매각이 924건에서 1,234건으로 34% 늘었지만 중앙값은 82.0%에서 81.8%로 사실상 같았고, 연립·다세대는 매각이 42% 늘면서 중앙값이 61.9%에서 63.3%로 오히려 1.4%p 올랐습니다. 주거용 두 용도는 물량이 늘어도 비율이 버텼고, 토지·오피스텔·단독은 물량이 늘면서 비율이 내린 달입니다.

2월 수치는 표본이 작은 달의 값이라는 점도 함께 봐야 합니다. 2월 토지 중앙값 44.4%는 1월 40.2%보다 4.2%p 높았는데, 3월 39.1%는 1월 수준으로 돌아간 값입니다. 토지의 ‘5.3%p 하락’은 절반쯤 2월의 일시적 상승이 되돌아온 것입니다. 이 표 역시 동일 물건의 반복 거래를 추적한 가격지수는 아닙니다.

3. 부산 상가 +19.8%p, 오피스텔 -16.0%p, 연립 -15.8%p

두 달 모두 유효 매각 표본이 30건 이상인 시·도×용도 그룹 가운데 중앙값 변화 폭이 큰 순서로 세 그룹이 모두 부산이었습니다. 상가·근린시설은 44.9%에서 64.8%로 19.8%p 올랐는데 표본이 43건에서 81건으로 두 배 가까이 늘었습니다. 오피스텔은 65.0%에서 49.0%로 16.0%p 내렸고 표본은 129건에서 78건으로 줄었습니다. 연립·다세대는 60.8%에서 45.0%로 15.8%p 내렸습니다.

같은 부산에서 한 용도는 20%p 오르고 두 용도는 16%p 내렸으니 ‘부산 경매 시장이 어떻다’는 문장은 성립하지 않습니다. 오피스텔의 3월 25~75백분위 범위는 42.5%~51.1%로 폭이 9%p에 불과한데, 이렇게 좁은 분포는 비슷한 물건이 비슷한 비율에 대량으로 팔렸을 때 나타납니다. 2월 129건이 3월 78건으로 줄었는데도 분포가 좁아진 것은 물건 구성이 바뀌었다는 신호이지 오피스텔 시세가 16%p 내렸다는 뜻이 아닙니다.

부산 상가의 64.8%는 이후 4월 49.4%, 5월 38.8%로 두 달 연속 내려가고, 6월 55.4%로 되돌아옵니다. 넉 달 동안 20%p 폭으로 오르내린 그룹이어서, 3월 수치 하나를 부산 상가의 기준선으로 삼기는 어렵습니다. 4번 절의 사례는 이 급등 달에 실제로 어떤 물건이 어떻게 팔렸는지 보여줍니다.

4. 부산 상가 사례 3건: 세 건 모두 최저가보다 26~37% 위

다음 사례는 부산 상가·근린시설 유효 표본 81건을 낙찰가율 오름차순으로 정렬한 뒤 25%·50%·75% 위치(21·41·61번째)에서 선택했습니다. 낮거나 높은 가격만 골라 제시한 목록이 아니며, 지역 전체를 대표하거나 수익성을 입증하는 사례도 아닙니다.

1. 부산서부지원 2025타경100501 · 물건 1번

   집합건물 철근콘크리트구조 27.00㎡. 감정가 308,000,000원, 매각대금 133,330,000원으로 낙찰가율은 43.3%였습니다.

   서구 아미동2가 1층 상가(27㎡)입니다. 매각 당시 최저가는 감정가의 34%였고, 최저가보다 약 26% 높은 금액에 팔려 낙찰가율 43.3%였습니다. 비고에는 현재 명칭이 다르고 출입문에 파크골프 교실 표시가 있다고 기재돼 있습니다. 같은 사건의 다른 물건은 이후에도 여러 차례 유찰 기록이 이어져, 사건 전체가 아니라 이 물건 번호의 결과만 봐야 합니다.

2. 동부지원 2025타경5221 · 물건 6번

   집합건물 철근콘크리트구조 42.96㎡. 감정가 225,000,000원, 매각대금 145,770,000원으로 낙찰가율은 64.8%였습니다.

   수영구 남천동 10층 호실(43㎡)입니다. 두 번 유찰돼 최저가가 감정가의 49%였고, 최저가보다 약 32% 높은 금액에 팔려 낙찰가율 64.8%였습니다. 부산 상가 중앙값과 거의 같은 위치의 사례입니다. 수집 비고는 공란입니다.

3. 부산서부지원 2025타경100228 · 물건 36번

   집합건물 철근콘크리트구조 28.44㎡. 감정가 118,000,000원, 매각대금 79,100,000원으로 낙찰가율은 67.0%였습니다.

   서구 서대신동2가 8층 호실(28㎡)입니다. 역시 두 번 유찰돼 최저가가 감정가의 49%였고, 최저가보다 약 37% 높은 금액에 팔려 낙찰가율 67.0%였습니다. 수집 비고는 공란입니다. 비고가 비어 있다는 이유만으로 권리·점유 문제가 없다고 판단할 수는 없습니다.

세 사례 모두 최저가에서 26~37% 위에서 낙찰됐습니다. 최저가 근처에서 2~13%만 붙었던 5월 부산 상가 사례와 같은 지역, 같은 용도인데 입찰 행태가 전혀 다릅니다. 3월에는 단건 호실에 경쟁이 붙었고, 5월에는 한 건물의 호실 수십 개가 최저가 근처에서 소화됐습니다. 지역·용도가 같아도 어떤 사건이 표본을 채우느냐에 따라 중앙값과 프리미엄이 함께 달라지므로, 비교 대상을 고를 때는 사건 단위까지 내려가 확인해야 합니다.