2026년 4월 전국 법원경매 낙찰 통계 리포트

1. 진행은 4.8% 늘고 매각은 제자리

매각·유찰로 집계된 진행 건수는 3월 29,156건에서 4월 30,567건으로 1,411건(4.8%) 늘었습니다. 매각 건수는 6,820건에서 6,801건으로 19건 줄어 사실상 같았습니다. 분모만 커진 셈이어서 매각율은 23.39%에서 22.25%로 1.14%p 내렸습니다.

반면 유효 매각 표본의 낙찰가율 중앙값은 58.8%에서 60.0%로 1.2%p, 평균은 59.7%에서 60.4%로 0.7%p 올랐습니다. 확인 가능한 매각대금 합계는 약 1조 8,725억 원에서 약 1조 7,485억 원으로 7% 줄었는데, 매각 건수가 같은데 합계가 줄었다는 것은 한 건의 크기가 작아졌다는 뜻입니다. 실제로 같은 유효 표본의 평균 감정가는 4억 6,682만 원에서 4억 3,908만 원으로 6% 내렸고 평균 매각대금도 2억 7,352만 원에서 2억 5,582만 원으로 내렸습니다.

감정가가 작은 물건이 더 섞인 달에 비율 중앙값이 올랐으니, 이것을 ‘경매 가격이 올랐다’로 읽기는 어렵습니다. 두 달에 팔린 물건 집단의 차이이고, 이 집계에는 입찰자 수나 같은 물건의 시세 변화가 들어 있지 않습니다.

2. 상가 중앙값 5.3%p 하락, 연립·다세대는 매각율 3.3%p 하락

상가·근린시설은 매각이 813건에서 846건으로 조금 늘었는데 중앙값은 49.5%에서 44.2%로 5.3%p 내려 네 용도 중 하락 폭이 가장 컸습니다. 연립·다세대는 진행이 5,727건에서 6,464건으로 13% 늘었는데 매각은 오히려 줄어, 매각율이 24.8%에서 21.5%로 3.3%p 내렸습니다.

아파트는 매각이 1,234건에서 1,308건으로 늘었지만 진행도 늘어 매각율은 34.6%로 비슷했고, 중앙값은 81.8%에서 81.2%로 0.6%p 내렸습니다. 오피스텔은 매각이 557건에서 639건으로 15% 늘면서 매각율과 중앙값이 모두 소폭 올라, 네 용도 중 두 지표가 함께 오른 유일한 용도였습니다.

전국 중앙값은 1.2%p 올랐지만 아파트·연립·상가 중앙값은 모두 내렸습니다. 전국 수치의 상승은 토지와 기타 용도 쪽에서 나온 것이어서, 주거·상업용 물건을 보는 입장에서는 4월이 오히려 약한 달이었습니다. 이 표 역시 동일 물건의 반복 거래를 추적한 가격지수는 아닙니다.

3. 대전 아파트 +17.4%p, 전월이 정상이었는지부터 본다

두 달 모두 유효 매각 표본이 30건 이상인 시·도×용도 그룹 가운데 중앙값 변화 폭이 가장 컸던 곳은 대전 아파트였습니다. 63.7%에서 81.1%로 17.4%p 올랐습니다. 표본은 3월 52건에서 4월 37건으로 줄었습니다.

그런데 비교 대상인 3월 값이 이상합니다. 3월 전국 아파트 중앙값은 81.8%였는데 대전은 63.7%로 18%p나 낮았습니다. 4월 81.1%는 전국 아파트 중앙값(81.2%)과 거의 같은 값입니다. 즉 4월에 대전 아파트가 특별히 비싸게 팔린 것이 아니라, 3월에 유독 낮은 비율의 물건이 많이 섞였다가 4월에 보통 수준으로 돌아온 것입니다. 4월 대전 아파트의 25~75백분위 범위 74.0%~88.7%도 전국 아파트의 통상 범위 안에 있습니다. 변화 폭이 큰 그룹을 봤을 때는 이달 값보다 전월 값이 평소와 달랐는지를 먼저 확인하는 것이 순서입니다.

같은 표에서 부산 상가·근린시설은 64.8%에서 49.4%로 15.4%p 내렸습니다. 2번 절의 상가 전국 중앙값 하락에서 가장 큰 몫을 차지한 그룹이고, 5월에도 10.6%p 더 내려 두 달 연속 급락이 됩니다. 경기 오피스텔은 59.0%에서 70.0%로 11.0%p 올랐는데, 표본이 91건에서 72건으로 줄어든 가운데 나온 상승이어서 물건 구성 변화를 함께 봐야 합니다.

4. 대전 아파트 사례 3건: 모두 최저가보다 16~51% 위에서 낙찰

다음 사례는 대전 아파트 유효 표본 37건을 낙찰가율 오름차순으로 정렬한 뒤 25%·50%·75% 위치(10·19·28번째)에서 선택했습니다. 낮거나 높은 가격만 골라 제시한 목록이 아니며, 지역 전체를 대표하거나 수익성을 입증하는 사례도 아닙니다.

1. 대전지방법원 2024타경114526 · 물건 1번

   집합건물 철근콘크리트조 59.97㎡ 도면편철장 제13책제161면. 감정가 120,000,000원, 매각대금 88,803,588원으로 낙찰가율은 74.0%였습니다.

   대덕구 석봉동 유락아파트 9층(60㎡)입니다. 두 번 유찰돼 최저가가 감정가의 49%까지 내려갔는데, 최저가보다 약 51% 높은 금액에 팔려 낙찰가율은 74.0%였습니다. 세 사례 중 최저가는 가장 낮았지만 프리미엄은 가장 컸습니다. 수집 비고는 공란입니다.

2. 대전지방법원 2025타경502378 · 물건 1번

   집합건물 철근콘크리트구조 84.974㎡. 감정가 328,000,000원, 매각대금 265,880,000원으로 낙찰가율은 81.1%였습니다.

   동구 낭월동 남대전이편한세상 9층(85㎡)입니다. 한 번 유찰돼 최저가가 감정가의 70%였고, 최저가보다 약 16% 높은 금액에 팔려 낙찰가율은 81.1%였습니다. 대전 아파트 중앙값과 거의 같은 위치의 사례입니다. 수집 비고는 공란입니다.

3. 대전지방법원 2025타경503675 · 물건 1번

   집합건물 철근콘크리트벽식구조 59.988㎡. 감정가 173,000,000원, 매각대금 153,484,844원으로 낙찰가율은 88.7%였습니다.

   유성구 궁동 자연아파트 5층(60㎡)입니다. 역시 한 번 유찰돼 최저가가 감정가의 70%였고, 최저가보다 약 27% 높은 금액에 팔려 낙찰가율은 88.7%였습니다. 같은 최저가율에서 출발한 앞 사례와 프리미엄이 11%p 차이 납니다. 수집 비고는 공란입니다.

세 사례 모두 최저가 근처가 아니라 그 위 16~51%에서 낙찰됐습니다. 최저가가 감정가의 49%까지 내려간 첫 사례에 가장 큰 프리미엄이 붙은 것은, 가격이 충분히 내려가면 입찰이 몰려 최저가 단계 차이가 상당 부분 메워진다는 뜻입니다. 8월 전남 아파트 사례에서 세 건이 모두 최저가의 104~109%에 머물렀던 것과 대비됩니다. 같은 아파트라도 지역과 시기에 따라 입찰 행태가 다르므로, 최저가율만으로 예상 낙찰가를 역산하면 안 됩니다.