2026년 5월 전국 법원경매 낙찰 통계 리포트

1. 진행이 매각보다 더 줄어 매각율이 올랐다

매각·유찰로 집계된 진행 건수는 4월 30,567건에서 5월 27,963건으로 2,604건(8.5%) 줄었습니다. 매각 건수는 6,801건에서 6,386건으로 415건(6.1%) 줄어 진행보다 덜 줄었고, 그 결과 매각율은 22.25%에서 22.84%로 0.59%p 올랐습니다.

유효 매각 표본의 낙찰가율 중앙값은 60.0%에서 60.4%로 0.4%p 올랐고, 평균은 60.4%에서 60.1%로 0.3%p 내려 두 지표가 엇갈렸습니다. 확인 가능한 매각대금 합계는 약 1조 7,485억 원에서 약 1조 7,273억 원으로 1% 줄어, 매각 건수 감소폭(6.1%)보다 훨씬 작게 줄었습니다. 같은 유효 표본의 평균 감정가가 4억 3,908만 원에서 4억 5,788만 원으로, 평균 매각대금이 2억 5,582만 원에서 2억 6,999만 원으로 함께 커졌기 때문입니다. 건수는 줄고 한 건의 크기는 커진 달입니다.

진행 건수가 한 달 새 8.5% 줄어든 이유는 이 집계로 알 수 없습니다. 매각기일 배치와 연휴 유무가 영향을 주지만 여기에는 기일 수나 입찰자 수가 들어 있지 않습니다. 매각율 상승을 수요 회복으로 읽을 근거도 아직 없습니다.

2. 연립·다세대만 매각율과 중앙값이 함께 올랐다

연립·다세대는 매각 건수가 1,389건에서 1,422건으로 늘면서 매각율이 21.5%에서 23.6%로 2.1%p 올랐고, 중앙값도 62.0%에서 64.0%로 2.0%p 올랐습니다. 네 용도 중 두 지표가 같은 방향으로 오른 곳은 연립·다세대뿐입니다.

아파트는 매각이 1,308건에서 1,228건으로 줄었고 매각율은 34.6%로 같았는데, 중앙값은 81.2%에서 80.5%로 0.7%p 내렸습니다. 토지는 매각이 141건 줄고 중앙값도 38.7%에서 37.7%로 1.0%p 내려 두 지표가 함께 약해졌습니다. 상가·근린시설은 매각이 59건 줄었지만 중앙값은 44.2%에서 46.3%로 2.1%p 올라, 4월 하락분(5.3%p)의 일부를 되돌렸습니다.

전국 중앙값이 0.4%p 오른 달에 아파트와 토지 중앙값은 내렸습니다. 전국 수치의 소폭 상승은 연립·다세대와 상가가 끌어올린 것이고, 관심 용도가 아파트라면 방향이 반대입니다. 이 표 역시 동일 물건의 반복 거래를 추적한 가격지수는 아닙니다.

3. 비교 그룹 다섯 중 넷이 10%p 안팎 하락, 부산 상가는 두 달째

두 달 모두 유효 매각 표본이 30건 이상인 시·도×용도 그룹 가운데 중앙값 변화 폭이 가장 컸던 곳은 부산 상가·근린시설이었습니다. 49.4%에서 38.8%로 10.6%p 내렸습니다. 4월에도 64.8%에서 49.4%로 15.4%p 내렸던 그룹이어서, 3월 64.8%와 비교하면 두 달 만에 26%p가 빠진 셈입니다. 표본은 4월 76건에서 5월 105건으로 늘었습니다.

5월 부산 상가의 25~75백분위 범위는 35.2%~50.0%로, 상위 사분위 값이 50%에 그칩니다. 표본의 4분의 3이 감정가의 절반 이하에 팔렸다는 뜻입니다. 4번 절의 사례 두 건이 같은 사건, 같은 건물의 호실로 최저가(감정가의 34%) 근처에서 팔렸는데, 그 사건의 물건 번호가 50번을 넘습니다. 한 건물의 호실 수십 개가 낮은 비율로 한꺼번에 집계에 들어오면 지역 중앙값은 그쪽으로 끌려갑니다. 6월 충남 상가에서는 같은 구조가 반대 방향으로 나타납니다.

부산만의 일은 아니었습니다. 경북 아파트는 77.5%에서 67.2%로 10.4%p 내렸고(표본 83건 → 58건), 전북 토지도 52.7%에서 42.3%로 10.4%p 내렸습니다. 경남 단독·다가구까지 포함하면 비교 그룹 다섯 중 넷이 10%p 안팎 내렸고, 오른 곳은 대구 상가 하나였습니다. 다만 넷 모두 표본이 100건 안팎이거나 그 아래여서, 물건 몇 건의 구성 변화로도 이 정도 움직임은 나올 수 있습니다.

4. 부산 상가 사례 3건: 세 건 모두 최저가에서 2~13% 위

다음 사례는 부산 상가·근린시설 유효 표본 105건을 낙찰가율 오름차순으로 정렬한 뒤 25%·50%·75% 위치(27·53·79번째)에서 선택했습니다. 낮거나 높은 가격만 골라 제시한 목록이 아니며, 지역 전체를 대표하거나 수익성을 입증하는 사례도 아닙니다.

1. 부산지방법원 2024타경54470 · 물건 15번

   집합건물 철근콘크리트구조 24.02㎡. 감정가 115,000,000원, 매각대금 40,445,000원으로 낙찰가율은 35.2%였습니다.

   중구 보수동 수목하우스 5층 호실(24㎡)입니다. 세 번 유찰돼 최저가가 감정가의 34%였고, 최저가보다 약 2.5% 높은 금액에 팔렸습니다. 같은 사건의 물건 번호가 50번을 넘어, 한 건물의 호실이 대량으로 나온 사건입니다. 수집 비고는 공란입니다.

2. 부산지방법원 2024타경54470 · 물건 52번

   집합건물 철근콘크리트구조 22.7㎡. 감정가 112,000,000원, 매각대금 43,416,000원으로 낙찰가율은 38.8%였습니다.

   같은 사건, 같은 건물의 11층 호실(22.7㎡)입니다. 최저가율은 앞 호실과 같은 34%였지만 최저가보다 약 13% 높게 팔려 낙찰가율은 38.8%였습니다. 같은 건물 안에서도 층과 호실에 따라 프리미엄이 달랐습니다.

3. 부산서부지원 2024타경113586 · 물건 1번

   집합건물 철근콘크리트구조 21.94㎡. 감정가 53,000,000원, 매각대금 26,500,000원으로 낙찰가율은 50.0%였습니다.

   사하구 괴정동 청송빌라 2층 호실(21.9㎡)입니다. 두 번 유찰돼 최저가가 감정가의 49%였고, 최저가보다 약 2% 높은 금액에 팔려 낙찰가율은 정확히 50.0%였습니다. 비고에는 오피스텔(주거용)로 이용 중이라고 기재돼 있어, 상가로 분류됐지만 실제 쓰임은 주거에 가까운 물건입니다.

세 사례의 낙찰가율은 35%, 39%, 50%로 다르지만 최저가 대비 프리미엄은 2~13%로 모두 낮습니다. 비율 차이의 대부분은 유찰 횟수에 따른 최저가 단계(34%와 49%)에서 나왔고, 입찰 경쟁은 세 건 모두 약했습니다. 7월 인천 상가 사례에서 유찰이 많을수록 프리미엄이 커졌던 것과는 다른 모습입니다. 같은 상가라도 호실이 대량으로 나온 건물과 단건 물건은 입찰 행태가 다를 수 있으니, 비교 대상을 고를 때 같은 사건의 물건 수를 먼저 확인하는 편이 안전합니다.