2026년 9월 · 아파트 심층 분석
9월 아파트 경매: 서울과 경기의 엇갈린 매각률·낙찰가율
10m2 · 작성·분석 기준일 · 8월·9월 수집 결과 비교
아파트 경매의 전국 중앙값은 8월 77.56%에서 9월 79.00%로 올랐습니다. 하지만 이 숫자로 모든 지역의 가격이나 매각 분위기가 나아졌다고 말할 수 있을까요? 서울과 경기의 서로 다른 움직임, 같은 경기 안에서도 다른 매각 조건을 차례로 살펴봅니다.
1. 가격 비율이 올라도 더 잘 팔린 것은 아닙니다
- 9월 매각
- 1,302건
- 가격 유효 표본
- 1,293건
- 매각률
- 34.47%
- 낙찰가율 중앙값
- 79.00%
9월 진행 기록은 매각 1,302건과 유찰 2,475건, 합계 3,777건입니다. 매각은 8월보다 87건 줄었고 매각률도 34.80%에서 34.47%로 낮아졌습니다. 반면 매각된 표본의 낙찰가율 중앙값은 +1.44%p 움직였습니다. ‘진행 기록 중 팔린 비율’과 ‘팔린 물건의 가격 비율’은 서로 다른 집단을 설명합니다.
9월 낙찰가율의 단순 평균은 77.93%이고, 가운데 절반의 표본은 70.22%~88.36%에 걸쳐 있습니다. 이 범위는 25·75백분위수 사이이며 예상 낙찰가격이나 통계적 신뢰구간이 아닙니다. 평균보다 높거나 낮다는 사실만으로 개별 물건이 비싸거나 싸다고 판단할 수 없습니다.
2. 서울은 가격 비율 상승·매각률 하락, 경기는 그 반대
한눈에 보는 핵심
얼마나 팔렸나: 매각률
서울·경기 아파트 · 2026년 8월과 9월
서울
경기
매각 ÷ (매각+유찰) × 100. 같은 집의 가격 변화와는 다른 지표입니다.
한눈에 보는 핵심
얼마에 팔렸나: 낙찰가율 중앙값
감정가 대비 매각대금 비율 · 유효 가격 표본 기준
서울
경기
운영 DB 분석 스냅샷 기준. 지역별 표본 수와 전체 비교표는 아래에서 확인할 수 있습니다.
서울은 매각이 76건에서 87건으로 늘었지만 진행 기록도 215건에서 275건으로 늘었습니다. 매각률은 35.35% → 31.64%로 낮아진 반면, 낙찰가율 중앙값은 91.99% → 93.36%로 올랐습니다. 가격 비율 상승과 매각률 하락은 동시에 나타날 수 있습니다.
경기는 매각 288건 → 345건, 매각률 35.42% → 40.45%로 상승했습니다. 그러나 낙찰가율 중앙값은 82.40% → 81.78%로 -0.62%p 변했습니다. ‘매각이 늘었다’를 ‘감정가 대비 더 높게 팔렸다’로 바꿔 읽으면 방향을 잘못 이해하게 됩니다.
9월 서울·경기의 중앙값 차이는 +11.59%p이지만 가운데 절반의 구간은 서로 겹칩니다. 서로 다른 단지·면적·감정 시점·권리 조건이 섞인 표본이므로, 이 격차는 지역별 시세 상승률이나 같은 집의 가격 차이가 아닙니다. 이번 자료만으로 변화의 원인을 입찰 수요나 정책 효과에 돌릴 수 없습니다.
| 지역 | 매각 건수 8→9월 | 가격 표본 8→9월 | 매각률 8→9월 | 낙찰가율 중앙값 8→9월 | 중앙값 변화 | 9월 가운데 절반 | 유찰 중앙값 8→9월 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 서울 | 76 → 87 | 76 → 87 | 35.3% → 31.6% | 92.0% → 93.4% | +1.4%p | 83.8%~105.7% | 1 → 1회 |
| 부산 | 130 → 137 | 130 → 136 | 35.6% → 38.4% | 78.7% → 77.0% | -1.7%p | 65.7%~88.2% | 1 → 1회 |
| 대구 | 113 → 88 | 113 → 88 | 43.1% → 36.1% | 77.1% → 80.8% | +3.8%p | 73.3%~89.3% | 1 → 1회 |
| 인천 | 100 → 90 | 100 → 89 | 34.1% → 31.3% | 76.1% → 78.5% | +2.4%p | 66.2%~86.6% | 1 → 1회 |
| 광주 | 66 → 32 | 66 → 32 | 32.7% → 27.1% | 76.9% → 76.5% | -0.4%p | 65.0%~82.9% | 1 → 1회 |
| 대전 | 40 → 33 | 40 → 31 | 44.4% → 34.7% | 82.6% → 83.5% | +0.9%p | 71.6%~87.8% | 1 → 1회 |
| 울산 | 36 → 29 | 35 → 29 | 41.4% → 30.2% | 74.3% → 80.9% | 표본 부족 | 72.5%~91.8% | 1 → 1회 |
| 세종 | 16 → 11 | 16 → 11 | 34.8% → 26.2% | 87.0% → 85.5% | 표본 부족 | 80.6%~91.2% | 1 → 1회 |
| 경기 | 288 → 345 | 288 → 345 | 35.4% → 40.4% | 82.4% → 81.8% | -0.6%p | 72.5%~89.8% | 1 → 1회 |
| 강원 | 47 → 17 | 47 → 17 | 58.0% → 25.0% | 79.4% → 85.1% | 표본 부족 | 70.8%~91.6% | 1 → 1회 |
| 충북 | 46 → 53 | 46 → 53 | 31.7% → 34.9% | 79.8% → 76.7% | -3.0%p | 68.3%~82.7% | 1 → 2회 |
| 충남 | 54 → 84 | 54 → 83 | 32.1% → 38.9% | 79.7% → 79.0% | -0.7%p | 71.5%~84.8% | 1 → 1회 |
| 전북 | 54 → 52 | 53 → 52 | 32.0% → 38.2% | 71.8% → 73.7% | +1.9%p | 67.6%~85.2% | 1.5 → 1회 |
| 전남 | 88 → 54 | 88 → 54 | 25.1% → 27.3% | 61.5% → 70.7% | +9.2%p | 62.2%~79.4% | 2 → 2회 |
| 경북 | 59 → 65 | 58 → 61 | 28.4% → 29.7% | 70.8% → 74.0% | +3.2%p | 63.7%~83.1% | 1 → 1회 |
| 경남 | 142 → 107 | 141 → 107 | 33.0% → 28.4% | 70.5% → 73.0% | +2.5%p | 60.6%~83.1% | 2 → 2회 |
| 제주 | 8 → 14 | 8 → 14 | 22.9% → 45.2% | 78.8% → 74.8% | 표본 부족 | 73.3%~76.6% | 1 → 1회 |
| 미분류 | 26 → 4 | 26 → 4 | 81.3% → 33.3% | 74.7% → 88.1% | 표본 부족 | 71.1%~101.3% | 1 → 1회 |
두 달 모두 유효 가격 표본이 30건 이상인 지역만 낙찰가율 변화값을 표시했습니다. 30건은 편집상 비교 기준이며 통계적 유의성을 보장하지 않습니다. 울산·세종·강원·제주는 9월 가격 표본이 이 기준보다 적습니다. 미분류를 포함해야 전국 합계와 일치합니다. 유찰 횟수는 매각 기록 중 같은 기일의 사건 기록과 연결된 표본 기준입니다. 9월 충남은 84건 중 80건, 그 외 지역과 8월은 매각 전 건에서 확인됐습니다.
3. 유찰 횟수의 중앙값은 같아도 분포는 달라졌습니다
동일 법원·사건번호·물건번호·매각기일의 사건 기록과 연결해, 매각 당시 저장된 유찰 횟수를 확인했습니다. 8월은 매각 1,389건 모두, 9월은 1,302건 중 1,298건(99.69%)에서 횟수를 확인했고 연결되지 않은 4건은 이 비교에서 제외했습니다. 두 달 모두 중앙값은 1회입니다.
| 기록된 유찰 횟수 | 8월 건수·비중 | 9월 건수·비중 |
|---|---|---|
| 0회(신건) | 88건 · 6.3% | 96건 · 7.4% |
| 1회 | 825건 · 59.4% | 730건 · 56.2% |
| 2회 | 323건 · 23.3% | 275건 · 21.2% |
| 3회 이상 | 153건 · 11.0% | 197건 · 15.2% |
3회 이상 기록된 뒤 매각된 사례의 비중은 11.02%에서 15.18%로 늘었습니다. 중앙값 1회만 보면 놓치는 변화입니다. 지역별로 9월 서울·경기는 1회, 전남·경남은 2회였지만, 이는 그달 팔린 물건의 이력입니다. 아직 매각되지 않은 물건까지 포함한 평균 대기기간이나 ‘몇 번 유찰되면 팔린다’는 확률로 해석할 수 없습니다.
4. 경기 345건을 펼쳐 보면, 같은 아파트여도 매각 대상이 다릅니다
경기의 유효 가격 표본 345건을 낙찰가율 오름차순으로 정렬해 25%·50%·75% 위치의 세 건을 골랐습니다. 극단적인 저가·고가 사례를 골라 지역 전체를 설명하지 않도록 정한 방식입니다. 그렇더라도 세 건이 경기 전체를 대표하는 무작위 표본은 아닙니다.
2026.09.10 · 의정부지방법원 2026타경70056 · 물건 1번 · 87/345번째
하위 25% 지점: 아파트 한 채와 지분은 비교 대상이 다릅니다
- 감정가
- 71,000,000원
- 최저가
- 49,700,000원
- 매각대금
- 51,505,200원
- 낙찰가율
- 72.54%
수집 기록에서 확인한 것: 수집 내역은 84.9218㎡와 7분의 2 지분을 함께 기재하고, 비고에도 지분매각이라고 적혀 있습니다. 면적 표기를 그대로 한 채 전체의 매각 범위로 읽으면 안 됩니다.
5천만 원대 매각대금을 다른 아파트 한 채의 가격과 비교할 수 없습니다. 이 사례의 낙찰가율은 수집된 감정가 대비 매각대금 비율이며, 거래 대상 지분의 범위를 먼저 확인해야 합니다. 지분 조건이 가격 차이에 영향을 주었는지는 이 한 건만으로 분리해 측정할 수 없습니다.
2026.09.29 · 고양지원 2025타경65172 · 물건 1번 · 173/345번째
중앙값 지점: 보통의 비율이라고 확인할 내용도 보통은 아닙니다
- 감정가
- 307,000,000원
- 최저가
- 214,900,000원
- 매각대금
- 251,050,000원
- 낙찰가율
- 81.78%
수집 기록에서 확인한 것: 수집 내역은 84.96㎡입니다. 비고에는 공부상 단지명과 현황 명칭의 차이, 현관 호실 표시 부재, 주택임차권등기와 관련한 주택도시보증공사의 확약서 제출 내용이 기록돼 있습니다. 개인 이름은 생략했습니다.
낙찰가율이 경기의 중앙값과 같아도 물건 확인을 생략할 수 없습니다. 감정평가서의 도면과 현황으로 대상 호실을 대조하고, 확약서 원문과 매각물건명세서에서 적용 대상·조건을 확인해야 합니다. 여기서는 수집 비고를 요약했으며 잔존 보증금 인수 여부에 대한 법률 판단은 하지 않았습니다.
2026.09.29 · 수원지방법원 2024타경83027 · 물건 1번 · 259/345번째
상위 25% 지점: 최저가와 실제 매각대금의 간격을 확인하세요
- 감정가
- 635,000,000원
- 최저가
- 444,500,000원
- 매각대금
- 570,050,000원
- 낙찰가율
- 89.77%
수집 기록에서 확인한 것: 수집 내역은 99.18㎡이며 비고는 공란입니다. 감정가 6억 3,500만 원, 최저가 4억 4,450만 원에서 실제 매각대금은 5억 7,005만 원으로 기록됐습니다.
최저가는 감정가의 70%였지만 매각대금은 약 89.8%였습니다. 두 금액의 차이는 1억 2,555만 원입니다. 최저가를 예상 취득가격으로 그대로 사용하면 필요한 자금을 작게 잡을 수 있습니다. 비고 공란이 권리·점유 문제의 부재를 뜻하지 않으며, 이 차이만으로 입찰자 수나 경쟁 강도를 알 수는 없습니다.
세 사례 모두 최저가는 감정가의 70%였고 연결된 사건 기록의 유찰 횟수는 1회였습니다. 그런데 매각대금 비율은 72.54%~89.77%로 달랐습니다. 같은 최저가율·유찰 횟수여도 매각 범위와 조건은 서로 다릅니다. 유찰 횟수는 사건 기록에서 확인했으며 최저가율에서 역산하지 않았습니다.
5. 관심 물건과 비교할 때는 이 순서로 범위를 좁히세요
- 매각 범위를 먼저 맞춥니다. 한 채 전체인지 지분인지 구분하고, 같은 단지·비슷한 면적·층·시점의 거래를 찾아 비교합니다. 낮은 낙찰가율만으로 할인 폭을 정하지 않습니다.
- 감정가의 기준 시점을 확인합니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템의 거래 정보와 감정평가서의 비교 사례를 대조합니다. 이 글의 감정가 대비 비율은 현재 시세 대비 비율이 아닙니다.
- 숫자로 설명되지 않는 조건을 읽습니다. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 별도 제출 문서를 대조합니다. 이번 중앙값 사례처럼 비고에 확약서가 있어도 그 조건은 원문 확인이 필요합니다. 서류별 역할은 찾기쉬운 생활법령정보의 경매 정보 수집 안내에서 확인할 수 있습니다.
- 입찰 금액과 총지출을 구분합니다. 최저가를 그대로 예산으로 쓰지 말고 검토한 입찰 금액에 세금·수리·점유 이전 등 별도 비용을 항목별로 적습니다. 지역 중앙값을 목표 입찰가로 사용하는 계산은 피해야 합니다.
집계 기준과 이 분석으로 알 수 없는 것
- 출처는 Briefauction이 수집한 법원 경매 결과·사건 기록입니다. 조회 시각은 2026년 10월 4일 11:27(KST), 분석 기간은 매각기일 기준 2026년 8월 1일~31일과 9월 1일~30일입니다. 본문 수치는 이 시점으로 고정했으며 실시간 조회와 이후 차이가 생길 수 있습니다.
- 용도 문자열에 ‘아파트’가 포함된 기록을 집계했습니다. 지분매각도 포함합니다. 건축물대장상 아파트 여부를 개별 재판정하거나 동일 면적·권리 조건으로 보정하지 않았습니다.
- 단위는 법원·사건번호·물건번호·매각기일로 구분한 결과 기록입니다. 매각률은 매각 ÷ (매각+유찰) × 100입니다. 같은 물건의 서로 다른 기일은 여러 번 포함될 수 있어, 고유 주택 수나 입찰자 수를 의미하지 않습니다. 취하·변경 등은 이 분모에 넣지 않습니다.
- 낙찰가율은 저장된 비율을 그대로 쓰지 않고 매각대금 ÷ 감정가 × 100으로 다시 계산했습니다. 양수 금액이고 비율이 1~500%인 매각 기록만 사용했습니다. 9월 9건, 8월 4건은 가격 통계에서 제외했지만 매각 건수에는 포함했습니다. 이 범위가 자료의 정확성을 보증하지는 않습니다.
- 평균은 개별 비율의 산술평균이며 금액가중 평균과 다릅니다. 중앙값과 사분위수는 정렬된 표본의 인접 값 사이를 선형 보간했습니다. 지역은 소재지 첫 어절을 기준으로 하고 강원도·전라북도는 현행 명칭에 합쳤습니다. 지역 미분류는 9월 진행 12건·매각 4건으로, 전국 집계에는 포함됩니다.
- 유찰 횟수는 결과와 법원·사건번호·물건번호·기일이 모두 같은 사건 기록을 연결했습니다. 진행상태가 신건이고 횟수가 0인 기록, 또는 유찰이고 횟수가 양의 정수인 기록만 사용했습니다. 매각 이전의 모든 기일을 직접 재구성한 값은 아닙니다. 가격 표본 제외 여부와는 별도로 집계하며, 누락을 0회로 처리하지 않았습니다. 짝수 표본의 중앙값은 두 가운데 값의 평균이어서 1.5회처럼 표시될 수 있습니다.
- 월별로 다른 물건이 매각된 결과를 비교한 것이며 같은 주택의 가격 변화가 아닙니다. 감정 시점·단지·면적·권리·점유 조건·입찰자 수를 통제하지 않았습니다. 가격 상승 원인, 투자 수익률, 향후 낙찰가격은 이 자료에서 추론할 수 없습니다.
- 사례는 경기의 유효 표본을 비율·동률 시 결과 ID 순으로 정렬한 뒤 (표본 수−1) × 0.25·0.5·0.75를 반올림한 위치에서 선택했습니다. 수집 비고는 이해에 필요한 내용을 요약했으며 법원 원문 전체를 검토한 권리분석은 아닙니다.
운영 데이터의 읽기 전용 스냅샷을 바탕으로 작성한 자체 분석입니다. 수집 누락과 정정 가능성이 있으므로 공식 전수 통계로 해석하지 마세요. 수집 방식 · 오류 제보